מידע מקצועי

בהתאם לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, החל מיום 1.1.2014 בוטל הפטור ממס שבח לתושב חוץ ורק תושב המדינה זכאי לפטור ממס שבח מתוך ההנחה כי הדירה שנרכשה על ידי תושב החוץ היא דירת השקעה ולפיכך אין לאפשר פטור ממס שבח במכירתה.

חרף זאת, סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי תושב חוץ יהיה זכאי לפטור ממס שבח אם אין לו דירה אחרת במדינת התושבות ותנאי למתן  הפטור הוא המצאת אישור משלטונות המס באותה מדינה כי (לו אין ולתא המשפחתי שלו) שלו דירה כאמור.

הוראות הסעיף קובעות חזקה ראייתית לפיה אי המצאת אישור שלטונות המס משמע שיש למוכר, תושב החוץ, דירת מגורים נוספת במדינת תושבתו ולפיכך אינו זכאי לפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק.

בפועל לא ניתן היה לעשות שימוש בהוראת חוק זו לאור העובדה כי במרבית המדינות רשויות המס שלהן אינן מנפיקות אישור כאמור, נכון למועד פרסום הוראת הביצוע ידוע כי רק בלגיה ורוסיה מנפיקות האישור, בהתאם לכך, רשות המיסים קבעה נוהל שמטרתו לאפשר לתושב החוץ להמציא ראיות חלופיות המוכיחות את עמידתו בתנאי דלעיל.

יש לציין כי נוהל זה יחול רק במכירה על ידי תושב חוץ אשר הינו תושב מדינה שרשויות המס שלה אינן מנפיקות אישור שלטונות מס, ולא יחול על מדינות המנפיקות אישור.

בהתאם לתוספת ה – 2 להוראת ביצוע 5/2013 נוהל ‏דרכי‏ הוכחה‏ בהעדר אפשרות‏ להמציא אישור‏ שלטונות ‏המס‏ (להלן‏:"האישור‏ החלופי") על המוכר להוכיח על סמך ראיות אובייקטיביות כי אכן אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו ולשכנע בכך את המנהל.

א. בשלב ראשון, על המוכר -תושב החוץ- להראות היכן מקום מגוריו הקבוע במדינת תושבתו ומה טיב זכויותיו בדירה זו. עליו להמציא חוזה שכירות או הסכם אחר המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה וכן אישור מוניציפאלי בדומה לארנונה בישראל כי המוכר משלם מיסים בחו"ל "כמחזיק" בדירה ולא כבעלים שלה, ככל שניתן להמציא אישור כזה.

ב. אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו. לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית.

ג. כתמיכה לאישורים הנ"ל, יש להמציא תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות ובו הצהרת המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.

יובהר כי ככל שמדובר במדינה פדרלית כדוגמת ארה"ב או מדינה המחולקת למחוזות כדוגמת שוויץ, יש לוודא שהאישורים מתייחסים לכך שלמוכר אין דירה בכל המחוזות השייכים לאותה מדינה או בכל המדינות השייכות לאותה מדינה פדרלית.

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 קובע, כי במכירת זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל (ובכלל זה יהודה ושומרון), יהא הרוכש חייב במס רכישה.

מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקעות, בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.

מכירה יכולה להיות בין בתמורה ובין ללא תמורה.

מס הרכישה הנו בשיעור משווי הרכישה.

בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע ונכון למועד זה, עומד על 6% לכל השווי.

למרות האמור לעיל, ברכישת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם:

1. מדובר על רכישת קרקע שקיימת לגביה תכנית המתירה בנייה של דירה אחת לפחות המיועדת לשימוש למגורים.
2. לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום הרכישה התקבל היתר כדין לבניית דירת מגורים אחת לפחות.

בדירות שישמשו למגורים שיעור המס מדורג כמפורט להלן:

יחיד, תושב ישראל אשר רכש דירת מגורים וזוהי דירתו היחידה בישראל ובאזור זכאי להטבה ופטור ממס רכישה עד לסכום הקבוע בתקנות. מעבר לסכום זה עליו לשלם מס רכישה לפי מדרגות של 3.5% , 5%, 8% ו – 10%, בהתאם לשווי הרכישה.

תנאי לקבלת הזכאות כאמור היא, כי הדירה היא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור, כי הרוכש הוא תושב ישראל וכי הדירה תשמש למגורים.

מבחינת מיסוי מקרקעין, כאשר הוא בוחן האם לרוכש יש דירה הוא בודק אף את הנתונים לגבי התא המשפחתי של הרוכש דהיינו בן/בת זוג/ ידוע/ה בציבור וילדים עד גיל 18.

לתשומת ליבכם, גם דירה או חלק מדירה שהתקבלו בירושה/מתנה הנה דירה שבבעלות הרוכש.

יחיד שרוכש דירת מגורים שזוהי לא דירתו היחידה ישלם מס רכישה לפי מדרגות של 8% ו- 10%, בהתאם לשווי הרכישה.

למרות האמור לעיל בחוק נקבעו מספר הקלות כדלקמן:

• החוק קבע, כי הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן/ אפוטרופוס/מפרק/כונס נכסים אינן נחשבות כמכירה ולפיכך אינן חייבות במס רכישה.
• במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו (כהגדרתו בחוק), יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
• מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, תהיה פטורה ממס רכישה.
• מכירת זכות במקרקעין שהיא ויתור על זכות במקרקעין שנתקבלו בירושה לטובת בן- זוגו של המוריש, פטורה ממס רכישה.
• תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובעת הקלה ממס רכישה לעולה, בתנאים הקבועים בתקנה.

תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובעת הקלה ממס רכישה לנכה, עיוור, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה, בתנאים הקבועים בתקנה.

תקנה 11(א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "התקנה") קובעת הקלה בשיעור מס הרכישה לנכה, עיוור, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה.

"נכה" – בהתאם  לתקנות מוגדר אחד מאלה:

(1)   נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב], או בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד-1954, שדרגת נכותו לצמיתות כפי שנקבעה לו על פי אחד מהחוקים האמורים, אינה פחותה מ-19%;

(2)   נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957, שדרגת נכותו לצמיתות, כפי שנקבעה על פי החוק האמור, אינה פחותה מ-50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור;

(3)   נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 103 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995 (להלן – חוק הביטוח הלאומי) הזכאי לקבל מהמוסד לביטוח לאומי קצבה או מענק לפי פרק ג' לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה כפי שנקבעה על פי החוק האמור אינה פחותה מ-50%;

(4)   נכה על פי פרק ט' לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;

(5)   אחד מהמנויים להלן שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם-1979:

(א)   נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ-50%.

(ב)   נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ-50%.

(ג)    נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.

"נפגע" בהתאם לתקנות מוגדר כנפגע כמשמעותו בחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, תש"ל-1970, שאחוז נכותו לצמיתות על פי החוק האמור אינו פחות מ-19%, ואם נפטר הנפגע כתוצאה מפעולת האיבה – בן משפחה של הנפגע כמשמעותו בחוק האמור, הזכאי לתגמול, ויתום עד גיל 40;

בהתאם להקלה ולתיקון 89 לחוק, במידה ומדובר על דירתו היחידה של הנכה, מס הרכישה יהיה כדלקמן:

בדירות ששווי הרכישה שלהן יהיה עד לסכום של 2,500,000 ₪ –  שיעור המס שלהן עד לתקרת הפטור לדירה יחידה יהיה 0% ומעבר לזה ועד לסכום של 2,500,000 ₪ המס יהיה בגובה 0.5%.

בדירות ששווי הדירה מעל 2,500,000 ₪   –    שיעור המס יהיה בגובה 0.5% החל מהשקל הראשון.

במידה וזו לא דירתו היחידה של הנכה – שיעור המס יהיה בגובה 0.5% החל מהשקל הראשון.

מדובר בהקלה המוקנית לנכה באופן אישי, כמו כן, ההקלה לא תינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד.

נשאלת השאלה, האם הורים שרכשו דירת מגורים, כשהרכישה בוצעה לצרכיו של ילדם הקטין והנכה זכאים להקלה במס רכישה שכן הם רוכשי דירת המגורים ולא ילדם הנכה.

לכאורה, על פי התקנה, הורים שרכשו דירת מגורים, כשהרכישה בוצעה בשל צרכיו המיוחדים של ילדם הקטין והנכה, אינם זכאים להקלה, שכן הם רכשו את הדירה ולא ילדם הנכה, אולם על פי גישת רשות המסים תכלית התקנה הינה תכלית סוציאלית כלומר, דאגה לרווחתו של הילד הנכה וסיפוק צרכיו המיוחדים.

לפיכך, הפרשנות הרווחת ברשות המיסים לתקנה היא החלתה גם בנסיבות בהן ההורים הם הרוכשים של דירת המגורים, כל עוד רכישה זו נדרשת בשל צרכיו המיוחדים של הילד הנכה לאור מגבלותיו והדיור הנדרש לו.

כלומר, לפי פרשנות רשות המיסים, ההקלה הניתנת ברכישה, כאמור, ע"י ההורים תיוחס לנכה הקטין עצמו ויחשב כניצול ההקלה על ידו.

עוד נקבע בחוו"ד היועמ"ש כי, לא תינתן ההקלה כאמור ברכישה ע"י ההורים אלא לאחר שההורים פנו לבית המשפט כאפוטרופוסים של הקטין וקיבלו אישור לניצול ההקלה של הקטין, וזאת לפי סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב -.1962.

לדרישת היועמ"ש אישור בית המשפט הנדרש יתייחס לנסיבות המקרה ובמיוחד לשתי הנקודות הבאות:

א.     אישור לגבי ניצול ההקלה הניתנת לקטין הנכה, כאמור לעיל, כך שתיוותר בידי הקטין הזכות להקלה נוספת אחת בלבד ברכישת דירת מגורים על ידו כאמור בתקנה.

ב.     אישור לגבי ההכרח במעבר המשפחה לדירה הנרכשת בשל צרכי הילד הנכה לאור סוג מוגבלותו ולאור הדיור שהתגורר בו הקטין קודם לכן.

לקביעת היועמ"ש לאחר קבלת פסק הדין המאשר את שתי הנקודות לעיל, ניתן יהיה להעניק לרוכשים את ההקלה שבסעיף 11 א לתקנות.

ומה קורה במצב שבו הילד כבר איננו קטין? תשובת רשות המסים במקרה זה הייתה, כי לא תינתן ההקלה המנהלית, שכן לא מדובר בקטין.

זוהי החלטה אבסורדית לכל הדעות, שהרי במקרים רבים מצבו הבריאותי של החסוי הבגיר בדרך כלל לא ישתפר, בניגוד לקטין שיגיע לבגרות ויהיה אולי ברשות עצמו.

אין כל הבדל מבחינה משפטית בין חסוי בגיר לבין חסוי קטין מבחינת תכלית התקנה שהינה סוציאלית, דאגה לצרכיו של הנכה וסיפוק צרכיו המיוחדים ולפיכך הפרשנות הראויה לתקנה היא החלתה גם בנסיבות בהן ההורים רוכשים את דירת המגורים כאשר בנם הוא חסוי ולא קטין, אם רכישה זו נדרשת בשל צרכיו המיוחדים של הנכה החסוי לאור סוג מוגבלותו והדיור שהתגורר בו הקטין קודם לכן.

בתיק א"פ 9523-07-11 הוגשה בקשה לאישור ההטבה אף לילד נכה שהינו בגיר ובעקבות הבקשה הסכימה פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), בשם היועץ המשפטי לרשות המסים, להתיר להורי הנכה החסוי הבגיר הפטור החלקי המבוקש ממס רכישה בתנאים הקבועים בהחלטה על אף היותו של בנם החסוי בגיר.

מס שבח מוטל על כל מי שמוכר נכס מקרקעין בישראל בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. מס השבח מחושב על ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי רכישתו.

לכן, כאשר אנו עומדים למכור דירה ראשית, אנו נבדוק האם בכלל נוצר שבח על הדירה או אולי מדובר על עסקת הפסד ואין ככל שבח בעת מכירתה.

במידה ואכן ישנה חובת תשלום מס שבח אנו נבדוק האם אנו זכאים לאחד הפטורים או ההקלות ממס שבח לפי פרק חמישי בחוק מיסוי מקרקעין?

במידה ואנו לא זכאים לפטור כאמור, כי לדוגמה יש בבעלותנו יותר מדירה אחת או כי ירשנו יותר מדירה אחת מאותו המוריש אנו נבדוק האם אנו זכאים לחישוב מס שבח ליניארי מופחת. כלומר, האם אנו זכאים לפטור מכל השבח שנוצר על הדירה עד ליום 1.1.2014 ויהיה עלינו לשלם רק את מס השבח שנצבר החל מתאריך זה. במידה ומדובר על דירה שנרכשה לפני עשרות שנים מדובר על חסכון אדיר במס.

בנוסף, אנו יכולים לבקש לנכות ממס השבח הוצאות שהוצאנו בגין הדירה כגון: שכ"ט עו"ד ברכישה ובמכירה, שכ"ט מתווך, שמאי, יועץ מס או כל תשלום אחר שהוצא לשם השבחת הדירה כגון שיפוצים שערכנו בדירה, התקנת מזגנים, דוד שמש או ארנונות מטבח שהתקנו בדירה וכדו'. שימו לב, שחשוב מאוד לשמור את כל הקבלות בגין התשלומים שאנו מבצעים במהלך השנים בדיוק למטרה זאת.

כמו כן, אנשים להם הכנסות נמוכות או במידה ואחד מבני הזוג בעל הכנסות נמוכות או מוכרים שהם מעל גיל 60 זכאים להטבת מס במס הכנסה, אשר עוזרות לנו לחסוך בתשלום מס השבח בעת מכירת הדירה.

עם פטירתו של אדם, כלל נכסיו עוברים ליורשיו. אותם נכסים הקרויים "עיזבון" מהווים את הירושה של המנוח.

כשאין צוואה, חוק הירושה קובע חלוקה ליורשים לפי "עץ המשפחה" הרשמי של הנפטר, דהיינו בדרך כלל מחצית לבן הזוג הנותר בחיים והיתרה מתחלקת שווה בשווה בין הילדים.

כשיש צואה, מחלקים את העיזבון בין היורשים בהתאם להוראות הצוואה

לאחר מותו של המנוח, נכסיו לא עוברים באופן אוטומטי ליורשיו ויש צורך בביצוע פעולה הנקראת הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה, לפי העניין.

במקרה בו המנוח לא הותיר צוואה יש להגיש בקשה לצו ירושה עפ"י דין. במקרה בו המנוח הותיר צוואה יש להגיש בקשה לצו קיום צוואה.

הוצאת צו הירושה או צו קיום הצוואה נדרשים לשם הכרזת היורשים של המנוח על פי החוק או על פי הצוואה, בהתאמה וקביעת חלקו של כל יורש בעיזבון.

לצורך הוצאת הצו יש צורך לפנות בבקשה אל הרשם לענייני ירושה במחוז אשר בתחום סמכותו מקום מושבו של המנוח בעת פטירתו או לבית הדין הרבני, בהתאם לבחירת היורשים.

לבקשה יש לצרף, בין היתר, תעודת פטירה של המנוח, את הצוואה במידה וישנה, תצהיר של המבקש ומסמכים נוספים.

צוואה היא מסמך משפטי בו מורה אדם מה ייעשה ברכושו לאחר מותו, אשר יהא בר-תוקף – אם נעשה באחת הדרכים הקבועות בדין, ולא נפל בו פגם שלא ניתן לתיקון.

כשאין צוואה, חוק הירושה קובע חלוקה ליורשים לפי "עץ המשפחה" הרשמי של הנפטר, דהיינו בדרך כלל מחצית לבן הזוג הנותר בחיים והיתרה מתחלקת שווה בשווה בין הילדים. חלוקה זו לפי דין מתאימה לחלק מאתנו, אך לרבים אחרים היא אינה נכונה, ואף עלולה לפגוע בסופו של יום ברצונם וביורשים שלהם.

חוק הירושה, תשכ"ה-1965, מכיר בארבעה סוגי צוואות:

1. צוואה בכתב יד– הינה צוואה הכתובה כולה בכתב ידו של המוריש, לרבות תאריך עריכת הצוואה וחתימת המצווה.

מכיוון שצוואה מסוג זה, שהיא, לכאורה, הסוג הקל ביותר לעשותו, היא מסמך שבדרך כלל לא ייבדק על ידי עורך דין, או אדם הבקיא בחוק, עד לאחר מותו של האדם, רבים הסיכויים כי אם ינסח את המסמך אדם שאינו משפטן, יהיו בו שגיאות רבות שיביאו לפסילתו כצוואה, או להסדר חוקי שונה מזה שאליו התכוון המצווה. צוואה מסוג זה מומלצת רק למי שבטוח לחלוטין, כי הוא מכיר את הוראות החוק, ויכול לנסח צוואה תקפה ושלמה מבחינה צורנית שתשקף את רצונו.

2. צוואה בעדים – הינה צוואה, הנושאת תאריך וחתימת המוריש, ועל פני המסמך באה חתימתם של שני עדים.

זהו הסוג הנפוץ ביותר של צוואה. סוג זה נערך לרוב במשרד עורכי דין ובמקרה זה מסתייע המצווה לרוב בשירותי עורך הדין הן לניסוחה הנכון של הצוואה, והן על מנת לבחון האם המסמך שנערך אכן עונה על הדרישות החוקיות.

3. צוואה בפני רשות– הינה צוואה הנערכת בפני שופט, רשם, הרשם לענייני ירושה, דיין בבית הדין הרבני או נוטריון. הצוואה יכולה להימסר בפני אותו הנציג בעל פה והוא ירשום את דבריו או שיכולה היא להימסר לנציג בכתב והוא יקריא אותה למצווה או שהמצווה יקרא אותה בפני הנציג ויאשר לו כי זו היא צוואתו ואותו נציג יאשר על פני הצוואה כי היא נערכה בפניו.
4. צוואה בעל פהאו צוואת שכיב מרע– מי שרואה עצמו, בנסיבות המצדיקות זאת, אל מול פני המוות ומצווה בפני שני עדים בעל פה, ועדים אלו ערכו זיכרון דברים והפקידו אותו אצל הרשם לענייני ירושה בסמוך ככל האפשר לאמירת הדברים, אף היא צוואה. במקרה זה פוקעת הצוואה כעבור חודש מהרגע בו תם האיום על חיי המצווה, אם הוא נותר בחיים.

רק כאשר ניתן צו המקיים את הצוואה היא מקבלת תוקף ומעמד משפטי מחייב. זו אחת הסיבות שישנה חשיבות רבה לאופן עריכת הצוואה ולהקפדה על כל הכללים הנוגעים לעריכתה.

צוואה היא כלי חשוב ביותר המאפשר למורישים לשלוט ברכושם אף לאחר פטירתם אולם היא כלי חיוני ביותר במספר סיטואציות:

1. במקרה של בני זוג גרושים הנישאים בשנית ולכל אחד מהם ילדים משלו – צוואה היא הדרך היחידה להבטיח את עתידם הכלכלי של הצאצאים מקרבת דם.
2. במידה ואתם בהליך גירושין וכל עוד לא התגרשתם, אז אם חס וחלילה תלך/כי לעולמך ואין לך צוואה, בן הזוג הנותר בחיים יורש מחצית מהרכוש שלכם, חרף הליך הגירושין, את המחצית האחרת מקבלים הילדים.
3. במידה והתגרשתם, ואת/ה הולך/כת לעולמך, הגרוש/ה שלכם לא יורש/ת אתכם, אבל אם הילדים הם קטינים [מתחת לגיל 18] אז הם יקבלו את הרכוש ובשל היותם קטינים, האמא או האבא שנותרו בחיים יהיו אחראים על שמירת הרכוש בעבורם. ולכן, ייתכן ותרצו לערוך צוואה הקובעת המנגנון לפיו הילדים יקבלו את הירושה, מתי, ואף לאיזה צרכים.
4. במקרה של ידועים בציבור – זוהי הדרך למנוע סכסוך אפשרי לגבי מעמד בן הזוג הנותר בחיים ולמנוע הליכים משפטיים מיותרים בעתיד להוכחת מעמד בן הזוג הנותר כידוע בציבור.
5. במקרה של צאצא מוגבל או קטין – זוהי הדרך היחידה לדאוג להבטחת עתידו הכלכלי באופן בו אתם מבקשים.
6. רצון לוודא, כי השליטה ברכוש תיוותר בידי בן הזוג הנותר בחיים ושלילת מצב בו הצאצאים יורשים בטרם פטירת שני ההורים.
7. זוהי דרך לביצוע תכנון מס נכון ליורשים עוד טרם הפטירה.
8. כאשר יש מספר נכסים ורוצים למנוע חלוקה כמותית, בה יורשים כולם מכל נכסי העיזבון, זוהי הדרך לבצע חלוקה של נכס ספציפי לכל יורש. חלוקה זו אף עשויה למנוע סכסוכים עתידיים בין היורשים.
9. צוואה היא הדרך להבטיח שהיורשים יהיו מודעים לכלל נכסי העיזבון.

הכנת צוואה מסודרת משמשת הגנה בפני תביעות – אנשים רבים תובעים זכויות מהעיזבון, למשל בני זוג, ידועים בציבור, הורים לילדים משותפים ללא נישואין, בני זוג בני חד מיניים וכדי להבטיח שהירושה תגיע לאדם שהמוריש מעוניין לצוות לו את עזבונו, עליו להבטיח כי גורמים אחרים שמאמינים שיש להם זכויות, יתקלו בצוואה אשר מתייחסת לאותם עניינים באופן ברור.

לא כל מסמך שערך אדם ובו ציווה על רכושו לאחר מותו הוא אכן צוואה, וקיימים ארבעה סוגי פגמים הפוסלים צוואה על אף שהיא יכולה להיות כשירה בצורתה, בתכנה או בנסיבות עשייתה :

– פגם בכשרות המצווה -. צוואה שנעשתה על ידי קטין או על ידי מי שהוכרז פסול-דין או שנעשתה בשעה שהמצווה לא ידע להבחין בטיבה של צוואה – בטלה.

– פגם הנוגע לנסיבות עריכת הצוואה – צוואה שנערכה תחת איום, מרמה, או השפעה בלתי הוגנת, וכיוצא בזה כך שעושה הצוואה ביטל את רצונו החופשי בפני רצונו של אותו אדם בעת עריכתה, הרי שזו בטלה.

– פגם בשל טעות בהוראות הצוואה – במידה ונפלה טעות סופר בתיאור של אדם או נכס, בתאריך, במספר, בחשבון או כיוצב' ואפשר לקבוע בבירור את כוונתו האמתית של המצווה, בית המשפט או הרשם יתקנו את הטעות.

– פגם בשל נטילת חלק בעריכת הצוואה – הוראת צוואה, פרט לצוואה בעל-פה, המזכה את מי שערך אותה או היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה, והוראת צוואה המזכה בן-זוגו של אחד מאלה – בטלה.

– פגם בהוראות הצוואה – הוראת צוואה שביצועה בלתי חוקי, בלתי מוסרי או בלתי אפשרי בטלה. כמו כן, הוראת צוואה שאין לראות מתוכה למי ציווה המצווה או מה ציווה או שלא ניתן להבין משמעותה – בטלה.

– פגם צורני בצוואה – בעבר היו הוראות חוק מסובכות שלא אפשרו מתן הכשר לצוואות שבהן נפל (לעתים בתום לב ובטעות) פגם או חסר, כדוגמת תאריך חסר, או בעיה הנוגעת לחתימה. אולם בעקבות תיקון מס' 11 לחוק הירושה הקובע כי אם "התקיימו מרכיבי היסוד בצוואה שהם:

(1)   בצוואה בכתב יד – הצוואה כולה כתובה בכתב ידו של המצווה;

(2)   בצוואה בעדים – הצוואה בכתב והמצווה הביאה בפני שני עדים;

(3)   בצוואה בפני רשות – הצוואה נאמרה בפני רשות או הוגשה לרשות, על ידי המצווה עצמו;

(4)   בצוואה בעל פה – הצוואה נאמרה על ידי המצווה עצמו בפני שני עדים השומעים את לשונו בעת שהיה שכיב מרע או בעת שראה את עצמו, בנסיבות המצדיקות זאת, מול פני המוות.

ולא היה לבית המשפט ספק כי היא משקפת את רצונו החופשי והאמתי של המצווה רשאי הוא לקיימה אף אם נפל בה פגם מן הפגמים המנויים בחוק. על פי החוק כיום יש לבית המשפט שיקול דעת להתגבר על החסר שנפל בצוואה.

כלל זהב בדיני ירושה הוא, כי החוק מתיר למי שערך צוואה לחזור בו, בכל רגע נתון, מצוואתו. החוק אף קובע מפורשות, כי הוראת צוואה השוללת, או מגבילה, זכותו של המצווה לשנות את הצוואה, או לבטלה, היא הוראה בטלה, אשר אין לה כל תוקף מחייב.

חרף כך, החל מ-1 באוגוסט ,2005 תיקון חוק הירושה כך שהתווסף סעיף 8א הדן בעניין צוואות הדדיות.

בהתאם לתיקון לחוק, צוואה הדדית היא צוואה הנערכת לרוב על ידי בני זוג נשואים או המנהלים חיים משותפים (ידועים בציבור) במשותף, במסמך אחד או שניים נפרדים ובו קובעים בני הזוג הוראות שיחולו על שניהם, בנוגע לחלוקת הרכוש השייך להם, לאחר פטירת כל אחד מהם כאשר ההסדרים שקובעים המצווים משותפים או מסתמכים הדדית על התחייבויות בן הזוג השני.

החוק הישראלי מכיר באינטרס שיש לשני בני זוג הנוגע לצוואת בן זוגם והיא באה להגן על אינטרס ההסתמכות של כל אחד מבני הזוג בצוואת בן הזוג הנותר כך שימנע מצב שבו אדם מוריש את רכושו לבן זוגו, על מנת שזה יוריש את הרכוש לילדיהם המשותפים בבוא יומו, אך לאחר פטירת בן הזוג הראשון, משנה בן הזוג הנותר בחיים את צוואתו ומוריש את הרכוש לאחרים.

צוואות הדדיות, הינן צוואות אשר בני זוג עורכים מתוך מטרה משותפת ומתוך רצון להגביל את צעדי בן הזוג אשר נותר בחיים.

אלא אם כן קבעו בני הזוג בהוראות הצוואה הוראות השונות מהקבוע בחוק לביטול או שינוי הצוואות, כפי שמתיר להם החוק לעשות, חוק הירושה קובע את התנאים לביטול או שינוי צוואה הדדית:

אדם הרוצה לשנות צוואה הדדית בעוד בן זוגו בחיים, חייב להודיע על כך לבן הזוג השני ובכתב, כתנאי לקבלת האפשרות לשנות את צוואתו.

לאחר פטירת בן הזוג, אם טרם חולק עזבון בן הזוג חייב הרוצה בשינוי הצוואה ההדדית להסתלק מזכותו בעיזבון בן הזוג, על מנת לשנות צוואתו, ואם חולק העיזבון, עליו להשיב לעיזבון את כל מה שקיבל ממנו, על מנת לשנות את צוואתו.

עומדים לחתום על זיכרון דברים -לתשומת ליבכם:

החתימה על זיכרון דברים נעשית לרוב תחת לחץ של הצד השני ולעיתים אף של המתווך בעסקה ומתוך חשש לאבד את דירת חלומותיכם.

שימו לב, זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר, כולל את פרטי הנכס, מועד המסירה ולעיתים אף את מועדי התשלום.

ברגע שחתמתם עליו הנכם מחויבים משפטית בדיוק כפי שאתם מחויבים כאשר אתם חותמים על הסכם מכר וזאת מבלי שבדקתם אפילו שהדירה אכן שייכת למוכר או כי הוא לא מכר אותה לאחר.

רכישה או מכירה של דירה או נכס מקרקעין אחר היא העסקה היקרה ביותר שתבצעו בחייכם ולכן אל תיכנעו ללחץ של אף אחד. עליכם לבדוק היטב!!! את הנכס הן מבחינה משפטית והן מבחינה הנדסית.

לפני שחותמים על מסמך משפטי מחייב כלשהו יש לבצע מספר בדיקות הכרחיות!!

1. נבדוק את מצב הזכויות בדירה ונוודא כי הדירה אכן הדירה שייכת למוכר.
2. נברר האם הדירה ממושכנת לבנק למשכנתאות ומה גובה יתרת המשכנתא, האם הדירה מעוקלת? האם הוטלו צווי הריסה או הערות אחרות על הדירה.
3. נוודא עם בנק למשכנתאות את גובה המשכנתא שיאשר לכם ונדאג לקבל אישור עקרוני מהבנק.
4. נבדוק את הדירה מבחינה תכנונית ופיזית, נוודא שאין רטיבות ונזקי מים או פגמים אחרים בדירה. ואת גובה המשכנתא שהבנק יאשר לכם ולדאוג לקבל אישור עקרוני מהבנק.
5. יתרה מזאת, שימו לב, כי כאשר חותמים על זיכרון דברים ישנה חובת דיווח על זיכרון הדברים לרשות המיסים תוך 30 יום ממועד החתימה עליו, בדיוק כמו שחותמים על הסכם מכר. אי דיווח במועד יגרור אחריו קנסות כספיים על ידי רשות המיסים.

לכן, אין לחתום על זיכרון דברים מבלי לבצע בדיקה מקדמית של הנכס על ידי עורך דין מקצועי המתמחה בתחום אשר יוכל להגן עליכם בצורה הבטוחה ביותר

אל תפקירו ותסכנו את כספיכם בחלטה פזיזה ואז תישארו רק להתפלל שהעסקה תעבור בשלום.

תשובה: על פי חוק התכנון והבנייה, מוכר דירה הקטנה מ 140 מ"ר זכאי לפטור מהיטל השבחה בעת מכירת הדירה.

לאחרונה ישנו ניסיון של עיריות לגבות היטל השבחה ממוכרים בעלי יותר מדירה אחת בנימוק, כי שטחן הכולל של שתי הדירות עולה על 140 מ"ר יחדיו ושתכלית הפטור נועדה לסייע לאנשים שמצבם הכלכלי דחוק.

בדיון שהתקיים לאחרונה בבית המשפט העליון נקבע כי הפטור מהיטל השבחה בבנייה, הרחבה או מכירה של דירה הקטנה מ 140 מ"ר יינתן בלי לכלול את שטחן של דירות נוספות בבעלותו של אותו מוכר.

לפרטים וייעוץ נוסף אתם מוזמנים לפנות אלי.

תשובה: תקנה 11(א) לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כי מכירת זכות במקרקעין לנכה לשם שיכונו חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5% ובלבד שחיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% כאמור לא יינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד.

 

לכאורה, על פי התקנה, הורים שרכשו דירת מגורים, כשהרכישה בוצעה בשל צרכיו המיוחדים של ילדם הקטין והנכה, אינם זכאים להקלה, שכן הם רכשו את הדירה ולא ילדם הנכה, אולם על פי גישת רשות המסים תכלית התקנה הינה תכלית סוציאלית כלומר, דאגה לרווחתו של הילד הנכה וסיפוק צרכיו המיוחדים. לפיכך, הפרשנות הרווחת ברשות המיסים לתקנה היא החלתה גם בנסיבות בהן ההורים הם הרוכשים של דירת המגורים, כל עוד רכישה זו נדרשת בשל צרכיו המיוחדים של הילד הנכה לאור מגבלותיו והדיור הנדרש לו.

כלומר, לפי פרשנות רשות המיסים, ההקלה הניתנת ברכישה, כאמור, ע"י ההורים תיוחס לנכה הקטין עצמו.

רשות המיסים מתנה הקלה זו, רק לאחר שההורים פנו לבית המשפט, כאפוטרופוסים של הקטין, וקיבלו אישור לניצול ההקלה של הקטין.

תשובה: תשובת רשות המסים במקרה זה הייתה, כי לא תינתן ההקלה המנהלית, שכן לא מדובר בקטין.

זוהי החלטה אבסורדית לכל הדעות, שהרי במקרים רבים מצבו הבריאותי של החסוי הבגיר בדרך כלל לא ישתפר, בניגוד לקטין שיגיע לבגרות ויהיה אולי ברשות עצמו.

בתיק א"פ 9523-07-11 הוגשה בקשה לאישור ההטבה אף לילד נכה שהינו בגיר ובעקבות הבקשה הסכימה פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), בשם היועץ המשפטי לרשות המסים, להתיר להורי הנכה החסוי הבגיר הפטור החלקי המבוקש ממס רכישה בתנאים הקבועים בהחלטה.

לפרטים וייעוץ נוסף אתם מוזמנים לפנות אלי.

תשובה:

תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בחוק, יהיה זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפטור ממס במכירתה;

בהתאם לחוק, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס ממדינתו, כי אין לו דירה כאמור.

נכון למועד זה, רק רוסיה ובלגיה מנפיקות אישור כאמור. כך שבפועל, מוכרים שאינם ממדינות אלה לכאורה לא זכאים לפטור ממס שבח כאמור.

בהתאם לכך, פרסמה רשות המיסים הוראת ביצוע המאפשרת לתושב החוץ להמציא ראיות חלופיות המוכיחות, כי אין לו דירה כאמור כדוגמת תצהיר של המוכר, חוזה שכירות, דוח מס של המוכר וכו'.

מכאן, שגם תושבי חוץ יכולים להיות זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה בארץ ולשם קבלת הפטור יהיה על תושב החוץ להוכיח, כי אין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.

לפרטים ומידע נוסף אתם מוזמנים לפנות אלי

תשובה: בשנת 2005 תוקן חוק הירושה ע"י הוספת סעיף 8א לחוק אשר עיגן את המוסד של צוואה הדדית.

צוואה הדדית מוגדרת בלשון החוק כצוואה אותה בני זוג עורכים, מתוך הסתמכות של בן הזוג האחד על צוואת בן הזוג האחר.

הייחודיות בצוואות הדדיות, בשל הסתמכות הצדדים כאמור, הינה כי כל עוד שני הצדדים הינם בחיים, הדרך היחידה של אחד מבני הזוג לבטל את צוואתו היא על ידי משלוח הודעה בכתב לצד השני על כוונתו לבטל את הצוואה ובמקרה שאחד מן הצדדים הלך לעולמו, בן הזוג השני אינו יכול לבטל את הצוואה אלא אם כן יסתלק מעיזבון בן הזוג הנפטר או ישיב את שירש מבן הזוג הנפטר, במידה וכבר ירש.

בדרך זו נשמר עיקרון ההסתמכות של בני הזוג מבלי חשש שבן הזוג השני יבטל את צוואתו מבלי ידיעתו או, חס וחלילה, לאחר פטירתו.

תשובה: כלל זהב בדיני ירושה הוא, כי החוק מתיר למי שערך צוואה לחזור בו, בכל רגע נתון, מצוואתו, בין אם זו צוואה הדדית ובין אם לאו. דהיינו, אדם רשאי לשנות את דעתו בכל שלב ולקבוע הוראות אחרות ממה שקבע בצוואתו.

כל מה שעליך לעשות הוא להשמיד את כל עותקי הצוואה הקודמת ולכתוב צוואה חדשה, באם זהו רצונך. אם הצוואה נמסרה בפני עדים או לרשות, יש לפנות לאותם גורמים ולבטלה. במידה והשארתם אחריכם יותר מצוואה אחת, הצוואה המאוחרת ביותר היא זו שתקבע את חלוקת הירושה.

תשובה: הסכם ממון מתקיים כל עוד הצדדים בחיים ולא יכול להורות על חלקות רכוש לאחר הפטירה של אדם. במידה ואתה ורעייתך לא ערכת צוואה, יחול עליכם חוק הירושה הקובע כי במידה ואדם נפטר יורשים על פי דין בן הזוג –מחצית והילדים – מחצית. ולכן, במידה ואתם מעוניינים לקבוע חלוקה אחרת יהיה עליכם לערוך צוואה הקובעות את הוראות חלוקת הרכוש לאחר הפטירה.